Comment investir en Allemagne ?

est sans doute très intéressant d’aller investir en Allemagne, notamment à cause des prix de vente largement inférieurs à ceux de la France, à la fiscalité favorable sur les revenus fonciers et à la plus-value à la revente. L’Allemagne n’est pas uniforme dans ses prix de biens immobiliers. Dans le Sud-Ouest, on observe ces prix :

  • Munich (6,656€/m²)
  • Düsseldorf (4,696€/m²)
  • Stuttgart (3,835€/m. Ces prix sont ceux fixés au 1er janvier 2017.

A l’inverse, Berlin (3,578€/m²), Nuremberg (2,333€/m²) et Leipzig (1,841€/m²) sont les villes les moins chères d’Allemagne. Plutôt situées à l’Est, elles constituent des investissements intéressants dont le marché a déjà commencé à décoller.

Si Berlin est en vogue depuis quelques années auprès des français, il faut savoir que les loyers sont en quelque sorte encadrés et malgré la forte demande en logements, les rendements sont de l’ordre de 4%-5%. En même temps, le prix de vente des appartements ne cesse d’augmenter, ce qui est sans nul doute un bon point pour la plus-value (non surtaxée).

Le rendement peut au fur et à mesure des nouveaux locataires augmenter puisqu’au bout de quatre ans les loyers peuvent hausser. Elle pourra atteindre ainsi 12%. Mais contrairement à la France où les loyers dépassent 10€/m² (25€/ m² à Paris), les loyers en Allemagne restent largement en dessous. Les villes les plus ambitieuses sont encore Hambourg (9,42€/m²), Düsseldorf (9,75€/m²) et Munich (12,46€/m²).

Investir en Allemagne : nos conseils

En passant par une agence immobilière franco-allemande qui pourra vous accompagner dans votre projet d’achat, en vous dirigeant vers des avocats ou notaires franco-allemands qui vous expliqueront en détails le processus d’achat comme expliqué dans ce dossier.

Si vous avez un budget moindre, vous avez la possibilité d’acheter de la pierre papier dans une SCPI spécialisée dans l’achat international. Pour 500€ – 1000€, vous achetez un morceau d’un parc immobilier allemand, ce qui est une nouvelle tendance en France afin d’optimiser les rendements, d’élargir les possibilités de revenus et d’investir avec un risque minimum.

Les impôts sont à déclarer en France et en Allemagne, mais vous ne payez vos impôts qu’en Allemagne de préférence en faisant appel à un Steuerberater (conseiller fiscal). Vous bénéficierez d’un crédit impôt pour les es impôts déclarés en France.

Assurez-vous d’avoir le financement avant de vous lancer dans un investissement en Allemagne, car la procédure d’achat n’est assurée que lors du paiement de l’acheteur au vendeur. Il faut donc avoir les fonds le plus vite possible comme un accord de principe de sa banque française, être sûr que la banque autorise des virements de plus de 50 000€ vers l’étranger si vous avez les fonds, ou avoir pris contact avec une banque allemande pour un prêt.

En conclusion, un investissement en Allemagne est très peu risqué, a des attraits financiers non négligeables et certaines villes ont un charme inimitable.

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